PostHunt.net

Интересное
Loading...

Офисы отдают под жилье

Офисы отдают под жилье

Кризис заставил девелоперов переделывать офисы в жилые комплексы. Чтобы получить на выходе апартаменты, большие помещения дробят, добавляя перегородки и санузлы с плитами. Тяга к перепланировкам объясняется просто: на рынке коммерческой недвижимости застой, тогда как жилье остается востребованным всегда.

Собственники офисов все чаще решают выпустить пустующие коммерческие площади на рынок жилой недвижимости. А поскольку к жилым домам существуют достаточно жесткие требования, ограничиваются перепрофилированием офисов в апартаменты (помещения, относящиеся к нежилому фонду, но используемые для проживания).

Как рассказал Александр Морозов, директор департамента консалтинга и оценки S.A. Ricci, сейчас активной переделкой в апартаменты занимается компания «Пионер» с брендом Yes (проект на Митинской улице). В апартаменты также перепрофилирован БЦ «Савеловский Сити» компании MR Group. Кроме того, жильцы появятся в «Парк плаза» на Ленинградском шоссе. Также существенно уменьшена офисная часть в офисно-жилом комплексе «Садовые кварталы».

«Coalco совместно с MR Group отказались от реализации офисов в пользу жилой составляющей в ряде проектов, к примеру, в Royal Plaza («Царская площадь») на территории стадиона Юных пионеров, а жилой комплекс «Пресня Сити» изначально планировался как офисно-жилой центр «Хрустальные башни», — перечисляет руководитель отдела консалтинга Knight Frank Юлия Пронина.

Как сообщают участники рынка, все больше собственников заказывают для своих бизнес-центров, в том числе в рамках ТТК, проект перепланировки.

При этом количество таких апартаментов, спонтанно слепленных из бизнес-центров, будет только расти.

Главное — быстро продать

Причин для этого несколько. Рынок офисных площадей перегружен: продолжают падать ставки аренды одновременно с увеличением вакантности. Поэтому выводить новые объекты становится рискованным. Между тем на большинстве проектов висят кредиты в валюте.
«Многие собственники стремятся продать свои объекты, однако на сегодняшний день их цена намного ниже реальной стоимости и даже той, что была несколько лет назад. Рефинансировать кредиты из-за неустойчивости валютного курса очень сложно, описывает ситуацию Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments.

Сложности с поиском арендаторов и покупателей на офисную недвижимость и промышленные предприятия заставляют собственников переделывать коммерческие площади в апартаменты. В этом случае можно быстро продать жилье и получить необходимые деньги для оплаты кредитов.

Естественно, что при этом собственник лишается возможности получать длительный арендный доход. Но сейчас девелоперы не склонны думать о долгосрочных перспективах, заметила Пронина.

«Ни для кого не секрет, что кризис в первую очередь негативно сказывается на рынке коммерческой недвижимости, а спрос на жилье остается относительно стабильным. Кроме того, более высокая доходность, возможность быстрого выхода из проекта и финансирование строительства без привлечения банковских средств заставляют многих инвесторов пересмотреть свою стратегию», — говорит Надежда Башбынар, гендиректор Storm Properties.

Самый простой способ

По данным NAI Becar, на конец прошлого года на рынке Москвы было представлено 77 апарт-комплексов, а в продаже находилось 8762 апартамента. При этом за четвертый квартал 2015 года было продано 375 апартаментов. Цена 1 кв. м в проектах элит-класса составляла 407 673 руб. Средняя цена апартаментов комфорт-класса достигла 163 744 руб. за 1 кв. м, в бизнес-классе цена предложения — 234 336 руб.

Апартаменты — самый простой способ перепрофилировать офисные помещения, отмечает Мария Стольникова, директор по развитию отдела стратегического консалтинга CBRE. Дело в том, что, поскольку у апартаментов нет с юридической точки зрения статуса жилых помещений, к ним нет отдельных требований, поэтому менять назначение не нужно.

«Апартаменты, в отличие от жилья, не имеют высокой социальной нагрузки и жестких требований по инсоляции (естественное освящение)», — говорит Надежда Башбынар. Помимо этого, на апартаменты не распространяются и прочие нормы СанПиН для жилья — шумоизоляция, вентиляция и т.п.

«Переоборудование зданий занимает от восьми месяцев до двух лет. Расходы составляют от 30–50 тыс. руб. на 1 кв. м. Все зависит от конкретной ситуации. Сменить вид разрешенного использования земли можно и за два месяца», — рассказывает Самодуров.

Определенные переделки действительно потребуются. Прежде всего потому, что сегодня, как правило, офисы планируются и сдаются в свободной планировке, а расчетные инженерные нагрузки довольно низкие (потребляемые электрические мощности, объемы воды, канализования и пр.).
«При перепланировке помещений потребуется устройство дополнительных перегородок, чтобы разделить помещение на типовые объемы. Устройство дополнительных инженерных шахт и прокладка дополнительных коммуникаций для обеспечения каждого объема. Инженерные нагрузки по водоснабжению и канализованию возрастут многократно, возможно, повысится объем потребления электричества за счет установки электроплит», — рассказывает Евгений Горбунков, главный инженер GVA SAWYER.

Также, как он отметил, увеличение количества перегородок на этаже и монтаж дополнительных инженерных коммуникаций увеличит нагрузки на перекрытия. «Необходимо будет выполнить проверку их несущей способности на дополнительные нагрузки», — отмечает инженер.

Тем не менее стоит отметить, что ряд переделок носят необязательный характер. Как признаются в приватных беседах архитекторы, занимающиеся перепрофилированием таких помещений, редко кто-то из заказчиков планирует сильно отходить от первоначального проекта и, скажем, подгонять системы вентиляции под санитарные нормы жилья, поскольку юридически для таких объектов достаточно соответствовать нормам офисов, которые гораздо мягче.

Источник новости

Опубликовано: 03.02.16 22:47 | Просмотров: 925 | [ + ]   [ - ]   |
загрузка...
Рекомендуем
© 2017 При перепечатке или копировании материалов активная ссылка на PostHunt.Net обязательна! Администрация может не разделять точку зрения авторов статей и ответственности за содержание материалов не несет. Яндекс.Метрика